I Denne Artikkelen:

Med et økende antall eiendomsdiagnostikk, hva er dataene som sannsynligvis vil stille spørsmål til prosjektet ditt? Enten det er en eiendom til salgs eller til leie, ta deg tid til å konsultere dem.

Hva er formålet med eiendomsdiagnostikk

Den tekniske diagnostiske filen (DDT) samler eiendomsobservasjoner og diagnoser. Disse elementene gir informasjon om tilstanden til eiendommen til salgs eller leie. De er viktige løfter for forhandling og kan bidra til å definere fremtidige prioriteringer (elektriske installasjoner, varme, isolasjon...).

Garanti for en sikker transaksjon

Hvert år, som en del av salg og utleie, skjer mer enn 1,2 millioner diagnoser. Langt fra den visuelle tilnærmingen "hjertefrekvens" og hjemmestaging, leverer DDT en objektiv og faktisk oversikt. Det bidrar til å vurdere helsestatusen i hjemmet, dets sikkerhet og dens energieffektivitet. Forpliktelsene varierer avhengig av transaksjonens art: filen inneholder opptil 10 sertifikater for et salg og 3 for en leieavtale.
Plasseringen av boligforholdene tre komponenter: risikoforebyggelsesplan og område berørt av termitter eller merella. I nærvær av en av disse parasittene er det obligatorisk å informere rådhuset. Hvis gass- eller elinstallasjoner har blitt utført i mer enn 15 år, er de underlagt obligatoriske diagnoser. Bare diagnosen energiprestasjon (DPE) gjelder all fast eiendom.
Disse rapportene er en gruve av informasjon for å konsultere nøye. Hvis de leveres ved underskrivelsen av salgskontrakten, er det nødvendig å benytte seg av de 7 dagene av tilbaketrekningsperioden. En dårlig overraskelse kan gjemme og stille spørsmål om levedyktigheten til et prosjekt.
DPE er det eneste dokumentet som skal vises obligatorisk i eiendomsannonsen, så snart den er publisert. Den har informativ og ikke-kontraktsmessig verdi. Det tar hensyn til isolasjonen, vanntettheten til vinduene og effektiviteten til oppvarmingsutstyret og må inneholde fire hovedopplysninger: En beskrivelse av egenskapene til huset og dets termiske utstyr; et estimat av årlig energiforbruk og kostnad en klassifisering etter forbruk2 og indikasjonen av mengden CO2 relatert til dette forbruket.
En liste over arbeider for å forbedre energieffektiviteten til boliger er også foreslått. Regelmessige tester fra forbrukerorganisasjoner viser at de må vurderes med forsiktighet fordi de fortsatt ikke er pålitelige (1).
Som en del av et fast eiendomskjøp er det mest fornuftig å referere til energibrevene fra den forrige eieren og sammenligne livsstil (antall personer i hjemmet, permanent eller punktlig tilstedeværelse...).


1) Spesielt: "Energiediagnose, det store lotteriet", "60 millioner forbrukere", juli-august 2014.

DPE, innflytelse av forhandling

Misdiagnose kan være en viktig forhandlingsspak, opp til minus 5%2 for nedleggelse av en energiklasse til en annen.
Eksempel: En godt merket A eller B kan selge for nesten dobbelt så mye som prisen på en lignende god merket F eller G (2). Energimerket er spesielt viktig i sammenheng med 1% arbeidsgiverkreditten. Siden januar 2010 må DPE av det aktuelle boligen være mindre enn 230 kWhEP / m2/ år (klasse A til D), men gjennomsnittlig fransk boligmasse er rundt 240 kWEP / m2/ år, som tilsvarer klasse E (3). Isoler hele huset på 150 m2 representerer et stort budsjett (ca 10 000 euro bare i materialer til vegger og taktekking).
(2) Kilde: Dinamisk Forening, april 2015.
(3) Kilde: "Nøkkeltallene i 2009-bygningen", Ademe

Vurdere hygienekvalitet

Asbest og bly, bredt distribuert i boliger, er gjenstand for spesifikke attester. Identifikasjon av plassering og tilstand av bly er for maling og ikke for rørledning.
Arbeid utført av bedrifter på steder som involverer asbest eller bly krever spesielle ferdigheter og beskyttelse (inneslutning av det aktuelle området, avfallshåndtering...). Selskapet som er involvert i asbestmaterialer må være spesielt godkjent. Ofte har selskapet brakt å gjøre renovering eller forlengelse arbeid ikke og bruker derfor et asbest fjerning selskap.
Den enkle fjerningen av 60 m² asbesttak kan koste mer enn 5000 euro. Selv på forringet asbest er det ingen forpliktelse til å påta seg arbeid. Men gitt farlighet, er det tilrådelig å ikke vente på forverringen.
I et hus kan mange støtter inneholde: fletninger, bølgepapp eller gråplater, flok, skifer, grove rør, plater...

Obligatorisk arbeid

Diagnostiske funn kan kreve at kjøperne skal utføre arbeid. Tilførselen av en gassinstallasjon som gir en alvorlig og umiddelbar fare vil bli avbrutt; Tilstedeværelsen av degraderte blymaling innebærer en arbeidsforpliktelse for eierutleier. Den eneste diagnosen som krever arbeid på kort sikt er at det er sanitet, for boliger som ikke er koblet til kloakken. Den nye eieren av et hus der sanitæranlegget utgjør en risiko for folkehelsen (overløp i takrenner) eller forurensning (grunnvannsforurensning) må utføre samsvarsarbeid i året etter kjøpet. Deres pris er rundt 10.000 euro. Denne situasjonen krever en nedjustering av prisen på det gode.

Salg under suspensjon

I et salg resulterer informasjonsplikten i produksjonen av den tekniske diagnosen fra kompromisset. Ellers kan selgeren ikke unngås fra garantien for skjulte feil. Ved mangel på hele filen eller ytterligere diagnoser, er en løsning å signere en salgsavtale under suspensjon, at fremtidige diagnoser ikke avslører forekomst av asbest for asbestdiagnose, ingen feil for diagnostisk elektrisitet, ingen radon for denne ekstra diagnosen, etc.
I praksis anbefales det sterkt å vente på ferdigstillelse av diagnosene før man signerer forkontrakten. Denne typen suspensiv tilstand legger stor usikkerhet om resultatet av salget. Det er ikke uvanlig for diagnoser å avsløre mangler i gamle bygninger.

Ekspertens mening

"Vi må ta deg tid til å lese alle diagnosene, selv om de bare er levert på salgstidens løp og inneholder mer enn hundre sider. Ideelt er å konsultere dem på forespørsel under et motbesøk før signaturen, for å kunne integrere dataene som er avgjørende for beslutningstaking og forhandling. "
Virginia Gresskar, Eiendoms- og anleggsadvokat ved Institutt for forbruksforhold.

Diagnostisk, et nytt yrke

Mål ledelsen med en eiendomsdiagnoser

Eiendomsdiagnostikerne har et kompetansesertifikat utstedt av en akkrediterte organ, fornyet hvert 5. år. Dette yrket var gjenstand for sterk kritikk som førte til at Bærekraftsdepartementet opprettet et nettsted for å sikre kvalifikasjonen til hver av dem: Diagnostics.application.developpement-durable.gouv.fr. Diagnostikeren må oppfylle kriterier for upartiskhet og uavhengighet overfor eieren, hans agent (eiendomsmegler) eller ethvert selskap som sannsynligvis vil utføre arbeid.
Eieren er fortsatt ansvarlig for valget av sin diagnose og kan være bekymret for medansvar i tilfelle misdiagnose. Etter å ha bekreftet at leverandøren er sertifisert og at han har faglig ansvarsforsikring, må han bli spurt hvor lenge han har tenkt å gå gjennom en diagnose. For en bolig på 70-90 m2, må den bruke mellom 30 minutter og en time per diagnose. Prisen må være tilstrekkelig med denne varigheten. En diagnostiker må ha spesifikke enheter - for eksempel måling av bly. Det er viktig å gå på stedet og bruke dem til å gjøre en pålitelig diagnose.

Grensene til den tekniske filen

Diagnosen baserer sin studie på de synlige elementene. Han er ikke autorisert til å utføre ødeleggende lydstyrker (verifisering av doblinger, skede, isolasjoner...). Dermed er takets tilstand ikke en del av nevnene til diagnosen. Når en større endring vurderes, kan det være nyttig å konsultere byplanleggingsavdelingen. Å være assistert under et motbesøk av en profesjonell (entreprenør, arkitekt) gjør det mulig å etablere teknisk og økonomisk gjennomførbarhet av en byggeplass. Kjøperen kan få ytterligere diagnostikk utført, for eksempel å vurdere tilstedeværelsen av radon i de berørte regionene.
Listen over arbeid som anbefales av DPE er upålitelig, før du går i arbeid med forbedring av arbeidet, er det bedre å få en revisjon av en uavhengig profesjonell.

De 10 obligatoriske diagnosene

Klikk på bildet for å forstørre:

10 obligatoriske diagnoser under ECD

Energimerket og klimamerket

Energimerket til en bolig vurderer sitt oppvarmingsforbruk, mens klimamerket kvantifiserer nivået av klimagassutslipp.
Ta eksempel på et hus på 120 m², renovert og bygget mellom 1975 og 1981, ligger i Calvados.
Dens årlige forbruk er 20.000 kWh. Den månedlige kostnaden for den elektriske konveksjonsoppvarmingen vil være 328 € mot 208 € med en gasskondenserende kjele (installasjon, vedlikehold, abonnement og forbruk utjevnet over 15 år) *.
Metoden for beregning av DPE straffer den elektriske oppvarmingen ved å påføre sin faktiske forbruk i kilowatt timer en faktor på 2,58. På den annen side blir ingen koeffisient påført de andre oppvarmingsmodusene.
Dermed vil vår konstruksjon bli klassifisert F med elektrisk oppvarming og gass D (20 000 x 2,58 / 120 = 430, 20 000/120 = 167).
* Kilde: Ademe, mai 2014

energibesparende byggemerket

Energimerking: Energiforbruk i kWhEP / m2.en Klimaetikett: Drivhusgassutslipp i kgeqCO2 / m2.En
Økonomisk bygning

DPE på eiendomsannonsering

Siden 1st Januar 2011 må resultatet av DPE nødvendigvis fremstå som en etikett på eiendomsannonser knyttet til salg eller utleie av fast eiendom.

klimamerket

Klimaetikett: utslipp av klimagasser i kgeqCO2/ m2.En sparsommelig bygning
Lav drivhusgassutslipp

Helse- og bærekraftsdepartementets brosjyrer

Asbest Brosjyre

Helse- og bærekraftsdepartementene publiserer brosjyrer som informerer innbyggerne om helserisikoen.
To spesielt nyttige brosjyrer gjelder asbest og DIY.
De er tilgjengelige på developpement-durable.gouv.fr.

forebygging mot bly


Video Instruksjoner: